Dispositif Jeanbrun : investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité
Le nouveau levier fiscal pour les investisseurs immobiliers
Après la fin du dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance Logement », propose une nouvelle approche de l’investissement locatif.
Son objectif : permettre aux investisseurs privés de constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal basé sur un mécanisme d’amortissement.
Contrairement aux anciens dispositifs de réduction d’impôt, Jeanbrun fonctionne davantage comme le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec une logique de déduction comptable.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le principe est simple :
✅ Vous achetez un logement destiné à la location nue
✅ Vous percevez des loyers
✅ Vous bénéficiez chaque année d’un amortissement fiscal venant réduire vos revenus fonciers imposables
L’amortissement porte généralement sur une quote-part du prix du bien (hors valeur du terrain), permettant de diminuer fortement la fiscalité générée par les loyers.
Les conditions principales pour bénéficier du dispositif
Le logement doit respecter plusieurs critères :
✔ Investissement réalisé entre 2026 et 2028
✔ Logement neuf ou ancien avec travaux importants
✔ Immeuble collectif uniquement
✔ Location nue obligatoire
✔ Respect des plafonds de loyers
✔ Respect des plafonds de ressources des locataires
Le dispositif peut être utilisé par un particulier ou via certaines SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
Les avantages du dispositif Jeanbrun
✅ 1. Réduire fortement la fiscalité des revenus locatifs
L’amortissement permet de diminuer le revenu foncier taxable.
Objectif : créer un investissement immobilier avec une fiscalité optimisée.
✅ 2. Se constituer un patrimoine immobilier
L’investisseur bénéficie :
- d’un actif immobilier tangible
- d’un financement possible à crédit
- d’une création de patrimoine sur le long terme
Les loyers participent au remboursement de l’emprunt.
✅ 3. Un dispositif plus souple que l’ancien Pinel
Par rapport au Pinel :
✔ Pas de réduction d’impôt immédiate
✔ Une fiscalité davantage liée aux revenus locatifs
✔ Une approche patrimoniale plutôt que purement fiscale (Plan Immobilier)
✅ 4. Accessible aux investisseurs fortement imposés
Le dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée (30 %, 41 % ou 45 %) et souhaitant développer leur patrimoine immobilier. (Dispositif Jeanbrun)
Les inconvénients et points de vigilance
❌ 1. Pas de réduction d’impôt immédiate
Contrairement au Pinel :
➡ Vous ne recevez pas directement un chèque fiscal chaque année.
L’avantage vient de la diminution des revenus fonciers imposables.
❌ 2. Engagement locatif contraignant
L’investisseur doit respecter :
- une durée minimale de location
- des plafonds de loyers
- des conditions liées aux locataires
❌ 3. Sélection du bien essentielle
Un mauvais emplacement peut limiter :
- la demande locative
- la valorisation future
- la liquidité à la revente
La fiscalité ne doit jamais être le seul critère de décision.
❌ 4. Impact potentiel lors de la revente
Comme pour tout mécanisme utilisant l’amortissement, il est important d’intégrer l’impact fiscal futur lors de la cession du bien.
Exemple chiffré
Acquisition d’un appartement neuf
Prix d’acquisition : 250 000 €
Financement :
- Crédit immobilier sur 20 ans
- Taux hypothétique : 3,50 %
- Apport : 0 €
Revenus locatifs
Loyer annuel :
➡ 900 €/mois
➡ 10 800 €/an
Fiscalité classique sans Jeanbrun
Revenus fonciers :
10 800 €
Imposition estimative :
- Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 3 240 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 858 €
Fiscalité totale : environ 5 100 €/an
Avec le dispositif Jeanbrun
Base amortissable estimée :
250 000 € × 80 % = 200 000 €
Amortissement annuel hypothétique :
4 % × 200 000 €
➡ 8 000 €/an déductibles
Revenu foncier taxable :
10 800 € – 8 000 €
= 2 800 €
Fiscalité :
2 800 × 47,2 %
≈ 1 320 €
Gain fiscal estimatif
Sans dispositif :
≈ 5 100 €/an
Avec Jeanbrun :
≈ 1 320 €/an
Économie fiscale estimée : environ 3 800 €/an
Soit près de :
38 000 € sur 10 ans
(simulation indicative hors évolution des loyers, charges, crédit et fiscalité future)
Jeanbrun : pour quel investisseur ?
Ce dispositif peut être particulièrement adapté aux personnes souhaitant :
✔ réduire leur fiscalité immobilière
✔ préparer leur retraite
✔ créer un patrimoine transmissible
✔ investir avec un financement bancaire
✔ rechercher une stratégie patrimoniale long terme
Pour finir un tableau explicatif :
Dispositif Jeanbrun : tableau des amortissements possibles
| Type de location | Niveau de loyer par rapport au marché | Base amortissable | Taux d’amortissement annuel | Plafond annuel d’amortissement | Durée théorique d’amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire (neuf) | Environ -15 % du marché | 80 % du prix du bien | 3,5 % / an | 8 000 € / an maximum | ≈ 28 ans |
| Loyer social (neuf) | Environ -30 % du marché | 80 % du prix du bien | 4,5 % / an | 10 000 € / an maximum | ≈ 22 ans |
| Loyer très social (neuf) | Environ -45 % du marché | 80 % du prix du bien | 5,5 % / an | 12 000 € / an maximum | ≈ 18 ans |
| Ancien avec travaux – intermédiaire | Environ -15 % du marché | 80 % du prix du bien | 3 % / an | Selon plafond applicable | ≈ 33 ans |
| Ancien avec travaux – social | Environ -30 % du marché | 80 % du prix du bien | 3,5 % / an | Selon plafond applicable | ≈ 28 ans |
| Ancien avec travaux – très social | Environ -45 % du marché | 80 % du prix du bien | 4 % / an | Selon plafond applicable | ≈ 25 ans |
Les autres plafonds importants à connaître
| Élément | Plafond / règle |
|---|---|
| Base de calcul de l’amortissement | 80 % du prix d’acquisition |
| Durée minimale d’engagement locatif | 9 ans |
| Nombre maximum d’acquisitions éligibles | Selon règles du dispositif |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | 10 700 € / an |
| Déficit foncier majoré rénovation énergétique | 21 400 € / an (période spécifique) |
| Report des déficits fonciers | Sur les revenus fonciers futurs selon règles fiscales |
À retenir avec DAB Invest Patrimoine
Le dispositif Jeanbrun permet de remplacer une logique de réduction d’impôt immédiate (comme le Pinel) par une logique de maîtrise durable de la fiscalité des revenus locatifs grâce à l’amortissement.
Cependant, le meilleur choix dépend toujours de votre situation :
- niveau d’imposition (TMI 11 %, 30 %, 41 %, 45 %),
- capacité d’épargne,
- objectif retraite,
- stratégie de transmission,
- durée de détention,
- comparaison avec d’autres solutions (LMNP, SCPI fiscales, déficit foncier, PER, assurance-vie…).
Chez DAB Invest Patrimoine, nous analysons l’ensemble des solutions disponibles afin de sélectionner la stratégie fiscale et patrimoniale la plus adaptée à votre situation.
Notre approche DAB Invest Patrimoine
Un investissement immobilier réussi ne repose pas uniquement sur un avantage fiscal.
Nous analysons avec vous :
✓ votre fiscalité actuelle
✓ votre capacité d’endettement
✓ votre objectif patrimonial
✓ la rentabilité du projet
✓ la transmission future du patrimoine
L’objectif : transformer une économie fiscale en véritable stratégie patrimoniale.
DAB Invest Patrimoine : votre partenaire pour construire une stratégie fiscale et patrimoniale sur mesure
La défiscalisation ne doit jamais être une simple recherche de réduction d’impôt. Elle doit s’inscrire dans une stratégie globale, cohérente avec vos objectifs de vie, votre situation financière et votre vision du patrimoine.
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✓ Optimisation de votre fiscalité actuelle
✓ Création et développement de votre patrimoine immobilier et financier
✓ Préparation de votre retraite
✓ Protection de votre famille et de vos proches
✓ Organisation de la transmission de votre patrimoine
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Notre rôle est de vous apporter une vision globale et indépendante, en analysant pour chaque solution :
- les bénéfices fiscaux réels,
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Parce qu’une bonne défiscalisation n’est pas celle qui permet simplement de payer moins d’impôts, mais celle qui vous permet de construire davantage de patrimoine.
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