En 2025, plusieurs réformes majeures affectent la location meublée, notamment la loi Le Meur (ou loi « anti-Airbnb »), les nouvelles modalités de calcul de la plus-value immobilière pour les LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnels), ainsi que des changements en matière de cotisations sociales.
1. Modifications apportées par la loi Le Meur
1.1. Modification des seuils et abattements du micro-BIC
Dès 2025, les conditions du régime micro-BIC pour les locations meublées touristiques sont revues :
- Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du chiffre d’affaires annuel passe de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %.
- Pour les meublés de tourisme classés, le seuil est réduit de 188 700 € à 77 700 € et l’abattement passe de 71 % à 50 %.
- Les autres types de locations meublées conservent leurs conditions antérieures.
Dès qu’un meublé de tourisme non classé dépasse 15 000 € de recettes, il passe automatiquement au régime réel BIC, impliquant une comptabilité plus rigoureuse. Pour éviter cela, le loueur peut faire classer son logement auprès d’un organisme agréé.
1.2. Nouvelles obligations déclaratives
À partir d’une date fixée par décret (au plus tard le 20 mai 2026) :
- Tous les loueurs de meublés de tourisme, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, devront effectuer une déclaration préalable d’enregistrement via un téléservice national.
- Les communes pourront abaisser la durée maximale de location saisonnière des résidences principales de 120 jours à 90 jours.
- En cas de non-respect, des amendes pouvant aller jusqu’à 20 000 € seront appliquées.
1.3. Autorisation de changement d’usage obligatoire
À partir du 20 mai 2026, toute location meublée de tourisme nécessitera une autorisation de changement d’usage, quel que soit le type de bien (y compris les locaux commerciaux). Cette autorisation sera conditionnée à un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre A et E. À partir de 2034, seules les classes A à D seront acceptées.
Par ailleurs, les loyers de logements déclarés insécurisés ou insalubres ne seront plus dus dès publication de l’arrêté de mise en sécurité. De plus, les copropriétés devront désormais préciser dans leur règlement si la location meublée touristique est autorisée ou interdite.
2. Nouvelle fiscalité sur la plus-value immobilière des LMNP
À compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location meublée seront pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable, même si le bien n’est plus loué au moment de la vente.
Cette mesure concerne toutes les ventes de biens ayant été mis en location meublée, sauf exceptions (résidences étudiantes, EHPAD, logements sociaux, etc.).
Le nouveau mode de calcul implique que le prix d’acquisition du bien sera diminué du montant total des amortissements déduits, entraînant une augmentation de la plus-value taxable. Ce changement accroît considérablement l’imposition sur les cessions de biens meublés.
3. Évolution des cotisations sociales
Les LMNP et LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) ayant un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € restent soumis aux cotisations sociales.
3.1. Maintien de l’assujettissement aux cotisations sociales
L’URSSAF pourrait appliquer une lecture restrictive de la loi, imposant le paiement des cotisations sociales jusqu’à cessation complète de l’activité meublée, même après l’arrêt de la location saisonnière.
3.2. Modification de l’assiette des cotisations sociales
L’assiette des cotisations sociales est désormais réduite par un abattement forfaitaire de 26 % sous le régime réel. Toutefois, l’URSSAF considère que toutes les recettes issues des locations meublées du foyer fiscal doivent être prises en compte pour déterminer si le seuil de 23 000 € est franchi. Cette position est contestée par certains experts.
4. Impacts globaux
Ces nouvelles mesures visent à limiter la spéculation immobilière et à réguler le marché de la location meublée touristique, en particulier dans les zones tendues. Elles risquent toutefois d’alourdir la fiscalité des investisseurs et de compliquer la gestion administrative des loueurs en meublé.
